941.9万物业费返还业主！成都这些小区实现财务透明化
近期，成都秦皇帝锦钰翠轩小区业主成功更换物业的消息在本地业主圈引发热议。从启动不续聘表决到新物业中标入驻，整一个完整的过程仅用半年时间，程序清晰、执行高效，成为成都业主依的又一典型案例。
这一成功案例的背后，是成都市住建局近期发布的《成都市住宅物业业主共有资金管理办法（试行）（征求意见稿）》。该文件对物业共有资金的来源、管理及使用作出明确规定，为业主维权提供了制度保障。正是这份文件的出台，让更多业主意识到：只要程序合规、团结一致，更换糟心物业并非难事。
秦皇帝锦钰翠轩的物业更换过程堪称教科书级别。2024年5月30日，小区通过业主大会表决，决定不再与永贞物业续签合同。经过5个月的准备，2024年10月31日，业委会正式向永贞物业发出退场通知，要求其在2025年1月1日前完成交接。11月13日，新希望物业服务集团中标成为新物业服务方。
整个过程严格遵循《民法典》第二百七十八条规定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，需经专有部分面积占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主同意。这种依法依规的操作模式，为成都其他小区提供了可复制的经验。
业主之所以执着于更换物业，根源在于对服务品质和资产价值的双重追求。随着成都物业费普遍涨至3-4元/月/平方米，业主们逐渐重视物有所值。基础服务如保洁、维修、安保等是不是到位，直接影响居住体验。
更关键的是，优质物业对房产保值增值的作用日益凸显。同一地段的小区，优质物业管理的房源往往比普通物业高出5%-10%的溢价。好物业通过定期维护公共设施、保持环境整洁、提升社区口碑等方式，延缓房屋老化速度，这在二手房市场上成为重要加分项。
《成都市住宅物业业主共有资金管理办法（试行）》的出台，标志着物业管理进入新阶段。该文件明确要求物业共有资金实行专户管理，定期公示收支情况，保障业主知情权。特别是对公共收益（如停车费、广告费）的归属和使用作出详细规定，避免糊涂账的出现。
这种透明化管理模式已在成都多个小区取得成效。以保利两河森林小区为例，该小区实行酬金制物业管理模式，2023年将941.9万元物业费结余返还业主。这种模式与传统的包干制最大不同之处在于：物业公司按约定比例收取服务酬金，结余部分归全体业主所有，从而倒逼物业公司提升服务效率。
物业更换成功的另一个主要的因素是业主自治意识的觉醒。据统计，目前成都业委会覆盖率较往年有明显提升，业主们越来越善于运用法律武器维护自身权益。这种变化与三方面因素有关：
第一，政策支持力度加大。除成都外，全国多个城市相继出台物业管理新规，湖北、河南、江西、广西等7省市在2023-2024年均发布了居住小区公共收益管理办法。
第二，业主维权渠道更加畅通。各街道社区普遍设立物业纠纷调解工作站，住建部门也开通了线上投诉平台。
第三，成功案例的示范效应。除秦皇帝锦外，成都万达华府组团、成发紫悦府、麓湖熙华天玺等小区也先后成功更换物业，这些案例增强了业主们的信心。
业主大会决议的合法性是首要前提。根据相关规定，解聘物业需要双三分之二业主参与表决，且参与表决的双过半数同意。会议召集程序、投票方式等都一定要符合《物业管理条例》要求。
新旧物业交接的平稳性直接影响小区正常运作。理想情况是提前60天书面通知旧物业，明确退场时间、交接内容。同时要确保新物业具备相关资质和服务能力，防止服务空窗期。
物业服务合同的规范性关乎长远利益。合同应明确服务标准、收费标准、公共收益分配等条款。特别是要约定考核机制，确保物业公司履行承诺。
随着业主权利意识增强和制度逐渐完备，物业管理行业正面临深刻变革。未来有极大几率会出现以下几个趋势：
服务内容将更加精细化。除了基础服务，物业公司可能拓展家政、养老、育儿等增值服务，满足业主多样化需求。
技术应用将更广泛。智能门禁、线上报修、电子缴费等数字化手段有望提升管理效率，降低运营成本。
监管机制将更完善。住建部门可能建立物业企业信用评估体系，对服务不达标的企业实行退出机制。
秦皇帝锦钰翠轩成功更换物业的案例表明，只要业主团结一致、程序合法合规，提升小区治理水平是完全可行的。随着成都物业管理政策持续优化，业主自治意识慢慢地加强，相信会有更多小区实现物业服务升级，最终达到改善居住环境、提升资产价值的双赢目标。
对于正在考虑更换物业的小区业主来说，当务之急是依法成立业委会，学习有关政策法规，在充分准备的基础上稳步推进。物业管理的本质是服务，好的物业应该成为业主的好管家，而不是管理者。当这种关系回归正轨，小区才能真正成为业主们温馨的家园。
